Det er tid til at kigge på økonomiens nerve

Vi nærmer os 1-årsdagen for første amerikanske rentestigning, mens ECB først var aktuelle i juli sidste år. Effekten begynder for alvor at afspejles på boligmarkedet og vi kigger i denne analyse på potentialet fremadrettet, hvor vi med stor sandsynlighed kigger ind i yderligere prisfald.

Lad os starte med et kig på den generelle prisudvikling på boliger, i nedenstående ses det såkaldte Case/shiller indeks der på national plan måler prisudviklingen. Udover en voldsom stigning i første halvår af 2022, kan vi også se at hver eneste måned siden juni sidste år markere prisfald (i øvrigt samme måned som den amerikanske inflation toppede).

Graf: Case/shiller månedlig prisudvikling boliger USA, national

Samtidig kan vi også se at prisudviklingen efter Corona er afveget markant på opsiden ift. trenden grundet mangel på boliger og øget efterspørgsel qua hjælpepakker og restriktioner ifm. Corona. I nedenstående ses dernæst at også prisudviklingen i Tyskland er hårdt ramt ift. pristoppen i april sidste år.

Graf: Udvikling i huspriser, Tyskland

Hopper vi tilbage til det amerikanske boligmarked kan vi gøre markedet op i 2, eksisterende boliger og nye boliger. 85 % af boligmarkedet består af eksisterende boliger, mens 15 % er nye boliger. Det betyder også at de eksisterende boliger har størst indflydelse på boligprisen i et ”normalt” marked, mens de nye boliger er mest vigtige for den generelle økonomi grundet konstruktion og beskæftigelsen.

Kigger vi derfor på solgte boliger vs. boliger til salg, altså hvor stramt boligmarked er ift. udbud/efterspørgsel. I nedenstående ser vi at eksisterende boliger ligger stramt med kun boliger til 3 mdrs. efterspørgsel på ”lager”. Nye boliger er der omvendt 8 mdr. til lager og stort udbud.

Graf: Udbud af boliger, eksisterende og nye boliger

Af ovenstående kunne man fristes til at sige boligudbuddet igen falder (eller efspørgslen går op), da vi går fra et ”lager” på 10 mdr. ned til 8 mdr. Som nedenstående graf afslører det dog 1; at priserne fra december til januar er faldet 8,2 % og 2; at de amerikanske realkreditrenter faldt til omkring 6 % fra næsten at ligge i 7 % i december. For februar vil de nye rentestigninger forventeligt igen presse prisen og/eller efterspørgslen.

Zoomer vi ind på de nye boliger og dermed impulsen til økonomien, er der en klar tendens til at når markedet rammer omkring de 5-6 mdr. boligudbud vs. efterspørgsel er det grundlag for prisfald. Og bliver det billigere at bygge nyt, ligger det pres på prisen i de eksisterende boliger som også fører til prisfald uanset udbud/efterspørgsel. I nedenstående ses således udviklingen i begge, samt drawdown i nye boliger. Her indikeres det også at med et fald på de aktuelle 14 % har vi ikke undgået en recession de seneste 70 år – mere om det senere.

Graf: Median i salgspris i nye og eksisterende boliger samt drawdown i prisen på nye boliger.

Prisfald og faldene renter var altså en stor driver til det store boligsalg i januar. Siden januar er der som bekendt dog sket et markant skifte i de finansielle markeder, hvilket bl.a. også har fået renterne op. Realkreditrenterne nærmer sig derfor igen de 7 %, og vil alt andet lige ligge pres salget igen i februar. Konkret betyder 1 % ændring i realkreditrenten en forskel på 264 USD pr. måned ud fra gennemsnitsprisen på et nyt hus, selvom huspriser som allerede er faldet 14 % fra toppen.

Graf: 30-årig realkreditrente USA

Fremadrettet

Stigningen i renten har betydet at ansøgninger om nye realkreditlån er faldet markant tilbage og flirter med niveauer vi ikke har set siden 1995. I nedenstående ses indekset for ansøgninger til realkreditlån, der dækker over 75 % af realkredittransaktionerne i USA – og som indikeret altså praktisk talt er kollapset.

Graf: Mortgage bankers association – purchase index

En kraftig driver til aktivpriserne, herunder huse, har været et kæmpe overskud af likviditet i slipstrømmen af Corona samt mangel på steder/services at kanalisere dem hen. I nedenstående ses bankindlån i USA der efter Corona i 2020 fik et gevaldigt løft. Ligger vi dernæst en trend ind siden 2009 kan vi se vi fra 2020 indtil nu er afveget markant fra trenden i opadgående retning. Det er i øvrigt læren til næste gang det sker, at det er opskriften på inflation. Justere vi dog den tendens med inflationen ses det i nedenstående at vi tilbage til trenden og meget sandsynlig vil skyde under – altså forbrugerne mister købekraft i et højt tempo lige nu.

Graf: Bank deposits, US

Aktuelt kan vi altså konstatere at boligudviklerne har for mange huse på lager, hvor niveauet historisk har foranlediget prisfald (over 5-6 mdr. i lager vs. salg). Samtidig er boligbyrden qua renterne stadig høje trods prisfald, mens forbrugerne mister købekraft. Så alt i alt ligger det et fortsat pres på huspriserne, trods 14 % fald i USA og 11 % i Tyskland.

Den dalene aktivitet i boligbyggeriet ses desuden også på byggetilladelser og byggestarter (nedenstående). Dernæst har én af de vigtigste input variabler til det amerikanske byggeri, tømmer, været i frit fald og er tilbage til niveauer før Corona, som det fremgår i nedenstående.

Graf: Udviklingen i tømmer

Slutteligt kan vi lave koblingen over til realøkonomien via beskæftigelsen, for også her kommer foråret sandsynligvis til at vise højere arbejdsløshed. Fra toppen i marts 2022 til december 2022 er nye byggetilladelser faldet med 29 %, som det fremgår af nedenstående. De sidste 40 år, har de ledt beskæftigelse med ca. 10 mdr. hvor der sandsynligvis vil blive skåret til i medarbejderstaben rundt om. Et lignende billede kan vi se herhjemme, hvor EuroDan, Huskompagniet mv. også lukker kontorer og fyrer i større eller mindre omfang.

Graf: Byggetilladelser og beskæftigelse

Qua ECB kom 4 mdr. senere i gang med rentestigninger, vil der forventeligt være en forsinkelse over til Europa, men med samme facit – tilmed kan vi som antydet i ovenstående dog se at krigen har sat spor i Tyskland. Selvom tingene sker med en vis forsinkelse som måske/måske ikke er kortere/længere denne gang grundet Corona effekter, er konsekvenserne i de ledende indikatorer ens. Vi fastholder derfor stadig forventningen om recession og et væsentlig fald i inflation/renter. Af samme årsag vil vi stadig argumentere for at lange obligationer bør være en del af porteføljen.

Vil man læse mere om boligmarkedet og få analyser herom, kan EPB research anbefales – som der også er brugt inspiration fra til denne analyse.